当前，随着城镇化推进和经济社会持续健康发展，人民群众的“住房观”正在从“有房住”向“住好房”转变，对绿色、健康、智慧的高品质住宅需求日益增长。

  为贯彻落实山东省住房和城乡建设厅关于印发《山东省高品质住宅开发建设指导意见》的通知要求，全方面提升济南住宅品质，济南市住房和城乡建设局指导并组织有关专家结合市场需求、规划设计、建设运营的实践经验，研究编制了《济南市住宅品质提升指引(试行)》(以下简称《指引》)。

  《指引》以市场需求为导向，从住宅品质、小区规划和服务管理三个方面制定，通过绿色化、健康化、智慧化、全龄化赋能，同时，《指引》从规划、设计、建造、交付、运维全过程考虑，提出定性和定量要求，提升住宅品质。

  据悉，《指引》共分为七类指标：工程质量、功能空间、室内环境、规划布局、配套设施、小区环境、服务管理，每类指标包含控制项和提升项。控制项为住宅品质提升一定要满足的基础要求，提升项供建筑设计企业根据项目开发定位，考虑住宅建筑的功能类别、地域状况、运营模式和投资规模等因素，选择适宜的条款，逐步提升住宅品质。

  高质量才能有高品质，推进高品质住宅建设，首要的就是提升工程质量。“工程质量”控制项规定建筑出入口及平台、公共走廊、门厅、电梯厅、厨房、浴室、卫生间等地面应采取防滑措施，防滑等级不低于现行行业标准；要求地下室基础采用平板式筏基时，筏板的厚度不应小于400mm；当建筑不设置地下室且室内回填土厚度大于2.0m时，首层地面应设结构梁板；厨房排水立管及其出户管管径不应小于DN100。另外，住宅套内插座配电回路的导线mm²。

  “工程质量”提升项要求，建筑高度33m以上的住宅建筑应采用建筑保温与结构一体化技术;6层以上的住宅应采用装配式技术、工业化建造技术和模数协调技术;住宅应推广应用太阳能、地热能、风能、空气能等多种低碳环保技术住宅卫生间应采用同层排水技术，优先采用不降板或小降板同层排水方式。

  功能空间：住宅层高不小于3m，地下车库内小型汽车停车位宽度不小于2.5m

  《指引》注重提升居住体验，要求空间尺度适度加大。控制项指出，住宅层高不应小于3.00m;入户层为4层及以上的住宅建筑，每单元应至少设置1部可容纳担架的电梯；住宅的空调室外机位应与建筑一体化设计，分体式空调室外机位净尺寸不应小于1.20×0.60×0.90m (长×宽×高)，集中式空调室外机位净尺寸不应小于1.50×0.80×1.60m ( 长x宽×高)。空调百叶通透率不小于70%。住宅开敞阳台、外廊、室内回廊、中庭、内天井、上人屋面及楼梯等处的临空部位应设防护栏杆(栏板)，有效净高不应小于1.20m;地下车库内小型汽车车位宽度不小于2.50m。在提升项中，对功能完善、配置升级、智能家居和空间可变四个方面提出了要求。

  室内环境：排水管、电梯井道采取隔声措施，为住户预留双向新风换气系统安装条件

  “室内环境”控制项包括：卧室、起居室(厅)分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙体，分户墙上不宜设开关、插座等，当设置时应错位布置；除厨房、卫生间外的住宅楼板的厚度不应小于120mm,并应设厚度不小于5mm的隔声垫，楼地面与墙面交界处应设同样隔声垫板将楼面与墙体隔开；住宅户内排水管应采用低噪声管材或包覆隔声材料等隔声措施；电梯井道与住宅户内除卧室外的其他房间(空间)相邻时，电梯井壁、电梯设备、电梯机房均应采取比较有效的隔声减震措施；住宅户内应预留双向新风换气系统安装条件。提升项从环境安静、空气清新、水质健康、光照良好、热湿环境5方面提出了要求。

  “规划布局”的控制项中指出，含车行入口的小区主要出入口前应设进深不小于10m的缓冲空间;小区应人车分流，机动车就近进入地下车库，当设置地面机动车停车位时，应沿外围车行道路布置，不得与人行道路交叉；小区应就近布置集中电瓶车停车棚，充电设施安装到位；小区各单元入口均应为平坡入户，搬家及急救车辆应方便到达每个单元地上出入口；小区应设置远离主要出入口的垃圾周转点，单元的地上地下出入口附近应设置垃圾收集点。

  “配套设施”控制项要求小区主入口处应设大堂，布置物业前台、会客区、公共卫生间等功能;小区主要出入口、单元门厅或临近小区主要通道等位置附近设置智能信报箱 (群)、快递柜，并预留电源;小区应设置健身场地、老年人儿童活动场地，并配备相应活动设施;小区应在出入口、地上地下单元大堂设置无接触门禁系统;住宅电梯应设置智能监测设备，防止电瓶车进入；在小区内业主出入口、主干道路、重要活动场所、楼座单元(包括室外及地 下车库进入楼座单元处、一层及地下电梯大堂、电梯轿厢等)关键位置，设置全面高清数字视频监控，小区周围设置摄像机或电子围栏等防护设施。提升项从配套设施和智能小区2方面提出了新要求。

  “小区环境”控制项包括小区内植物应乔、灌、草多层级搭配，注重季相和色叶变化，常绿乔灌木数量占总量不应小于30%，乔木设置数量平均不应小于3株/100m²，乔木胸径不小于15cm的占比不小于20%;小区出地面风井、管井、设备设施等应采取美化处理解决措施，室外检查井不应设置在主要人行、车行通道上；小区内应设置连贯的标识系统，住宅单元出入口处应设置标识牌，标识楼号和单元号，夜间清晰可见。

  “服务管理”控制项对小区交付后的一些事项做了规定。小区交付后，物业服务标准不能低于《物业服务合同》约定的物业服务等级标准；物业服务团队项目经理应向社区(未组建社区的向街道)报到，每两个月召开一次物业恳谈会；应在小区显著位置设置全市统一的《济南市物业管理监管职责及投诉受理电话公示牌》、《济南市物业服务信息公示栏》和《济南市业主委员会/临时物业管理委员会/环境和物业管理委员会信息公示栏》；建筑设计企业应当在物业管理区域内设立专门的房屋售后服务中心，公示维保单位的名称、维保联系人和维保电话，用于处理建设遗留问题和接收业主报修；小区消防控制室、安防监控室、智能控制室、生活(消防)水泵房、通风机房、电梯机房等重要设备用房应规范运行，每季度至少向小区居民开放一次，接受监督。

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