中新网郑州2月26日电 (记者 侯伟胜)在河南省中牟县国家农业公园内，“河南广利雁鸣湖农业开发有限公司”将租来的800多亩农用地用于开发一种叫做“木屋别墅”的房子。目前，尽管只是做了前期的土地平整，“木屋别墅”尚不见踪影，该公司却已在没有办理建筑规划、施工、销售等手续的情况下，通过会员认筹的形式，公开对社会销售。面对记者正常采访，售楼部工作人员辩称，该公司没有办手续是因为销售的并非传统意义上的商品房，而是一种旅游度假理财产品。

  “从2003年开始，国家早就不让建别墅了。现在，中牟县‘利海候鸟庄园’却在农用地上开发独栋木屋别墅。现在别墅还不见踪影，就慢慢的开始卖了。开发商还说买了房子如果委托他们经营，每年能够获得8%——15%不等的收益，稳赚不赔，不知道这靠谱不靠谱？”近日，有郑州市民陈先生向记者反映。

  在陈先生的指引下，记者在郑州市北环路与南阳路交叉口向西不远处找到了候鸟庄园的售楼部。一名置业顾问和记者说，利海候鸟庄园总占地802亩，开发的木屋别墅一共184套，分别有269平方、126平方、68平方、56平方等多种户型。眼下正在公开认筹，交2万元就能成为会员，并可按照先到先得的原则优先选房。由于要等到3月9日才会开盘，房子的价格最终没有确定，估计均价会在1万元——1.1万元之间。至于付款方式，置业顾问说购买这里的房子不能办理按揭，总房款需要在规定时间里付清。

  记者询问这些别墅是否手续齐全？是否能办理房产证？置业顾问和记者说，候鸟庄园的土地属于农用地，该公司和中牟县政府签订了30年的土地租赁协议。购买了这里的房子，能拥有别墅的所有权，但只能拥有所占用土地29年的使用权。土地使用权到期之后，可以续签土地租赁协议。另据介绍，这些房子不是商品房开发，目前没有办理规划、建筑施工、预售等手续，以后也不会为购房人办理房产证。

  这些别墅没有办理规划、建筑施工、预售等手续，以后也不会办理房产证，那么购房人的权益该如何保证？置业顾问说，购买这里的房子，会和公司签订一份正式的合同。记者询问是否是国家正规的商品房买卖合同，置业顾问予以否认。

  在交谈过程中，置业顾问一再催促记者尽快交钱申请成为会员，因为目前别墅销售火爆，已经有80多名会员，再拖下去就浪费挣钱的好机会了。据其介绍，购房第一年，投资的人可依据自己需要，选择自身经营，或是将别墅委托给利海集团进行经营，并获得相应购房款的8%～15%的委托经营回报。一年后，投资的人可自行选择收回房子，或是继续委托利海集团经营，要不了几年就可以收回成本，能够说是稳赚不赔。

  离开售楼部后，记者驱车赶往位于中牟县雁鸣湖景区附近的国家农业公园一探究竟。奇怪的是，被置业顾问吹嘘的销售火爆的木屋别墅，在当地却鲜为人知。记者一路打听，当地村民却都表示对候鸟庄园闻所未闻，也不知道有木屋别墅这回事。记者只得拨打候鸟庄园售楼部的电话，搞笑的是，大多数置业顾问也表示没去过现场，不知道其确切位置。无奈之下，记者只好驱车在偌大的在国家农业公园一路查找，终于在一个多小时后找到了候鸟庄园的大牌子。而牌子后面，是大片空地，没有一点建筑，也没有施工的迹象。

  候鸟庄园在租来的802亩农用地上建造木屋别墅并对外销售，很明显已经改变了土地用途，其是否办理了土地变更手续？记者就此于2月22日与中牟县国土局取得了联系。该局办公室一梁姓女工作人员说，她会和有关股室联系，然后给记者一个回复。截至2月26日记者发稿，并没有收到中牟县国土局的任何回复。而在中牟县国土局的网站上，记者查不到利海候鸟庄园的任何用地手续。

  候鸟庄园打着销售打理财产的产品的旗号，无证开发木屋别墅并公开销售，其行为是不是合乎法律？中牟县房管局市场科的魏科长和记者说，利海候鸟庄园没有在该局办理商品房预售手续，其销售木屋别墅的行为不合法，记者可以向该局监察中队投诉。针对候鸟庄园称木屋别墅是“打理财产的产品”而非商品房的说法，魏科长表示这种事还没有听说过。

  在农用地上开发木屋别墅，并将其包装成“打理财产的产品”对外销售，其行为是否违法？河南华浩律师事务所李华阳律师认为，候鸟庄园在没有办理相关手续的情况下，在农用地上开发木屋别墅，并将其包装成打理财产的产品进行销售的行为是违法的：首先，依照国家相关规定，要在农用地上开发房屋，一定要经过审批并办理土地变更手续；再者，其销售的不管是木制房屋还是砖混结构房屋，并不能改变其商品房的性质。开发销售商品房，一定要遵守国家《房地产管理法》和《商品房预售管理办法》，办理相关手续。

  另据李华阳律师介绍，根据《合同法》规定，土地租赁协议最长不能超过20年，只有农村以家庭为单位、用于农业生产的土地承包可以是30年。利海候鸟庄园如果线年的土地租赁协议，那么双方的协议也是不合法的。

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