【摘要】：中国人居人居会客厅“关注集成住宅、关注人居未来”系列活动之一 ： 日本集成住宅的形成与特色主办单位：中国房地产研究会人居环境委员会承办单位：中国人居环境网（）协办单位：全国房地产经理人联盟/全经联可续建筑委员会特别支持：万科企业股份有限公司/雅世置业集团/梁开建筑规划设计事务所出席嘉宾：（排名...

  许溶烈：住房和城乡建设部原总工程师、瑞典皇家工程科学院院士童悦仲：中国房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心原副主任开彦：中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长王涌彬：中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任兼秘书长秦铮：中国房地产研究会人居环境委员会顾问兼专家组副组长肖溪：中国房地产研究会人居环境委员会常务副秘书长江涛：中国房地产研究会人居环境委员会副秘书长刘东卫：中国房地产研究会人居环境委员会副秘书长、国家住宅工程中心总建筑师李晓明：中国建筑标准设计研究院顾问总工程师林琳：中国建筑标准设计研究院副总建筑师加藤多加年：日本住宅整备公团住宅部原部长、日本JICA住宅专家马韵玉：中国建筑标准设计研究院总工程师张建：北京工业大学建筑与城市规划学院教授荣：北京住建委技术开发中心产业化促进室主任徐怡芳：北京建筑工程学院建筑系教授郝鑫：北京城建集团有限责任公司王智中：阳光100置业集团市场部经理李小宁：全经联可续建筑委员会副主任兼秘书长、豪尔斯企业董事长姜 炜：全经联副秘书长李建树：北京万科工程管理部助理经理丛 军：梁开建筑设计事务所总经理樊航：梁开建筑设计事务所副总经理陈伟：博洛尼旗舰装修装饰工程（北京）有限公司总经理采明勇：中国贸促会建设分会集成建筑委员会秘书长戎京生：国家建筑材料工业信息中心负责人许秀娟：中国建筑金属结构协会、给排水委员会吴限：法国圣戈班集团麦克斯特建筑材料有限公司市场拓展部经理董明仕：外墙外保温质量联盟市场部经理黄 瑛：中城联盟网主编谢 雁：《城市住宅》杂志资深编辑蒙 华：《中国建材报》资深记者杜萌：《商业经济价值》杂志资深记者活动流程：

  13：30分—13：35分人居委宣传推广部主任彭春芳介绍来宾13：36分—13：40分人居委常务副主任委员兼秘书长王涌彬介绍活动背景13：40分—14：30分主题发言：日本集成住宅发展历史及经验加藤多加年（日本住宅整备公团住宅部原部长）刘东卫（中国房地产研究会人居环境委员会副秘书长）14：31分—17：00分自由对话主持人：开彦（中国房地产研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长）对线、 日本集成住宅的发展历史与特点？2、 日本集成住宅能够有序发展的重要的条件有哪些？其中，降低产品成本和形成产业链的问题是怎么样才能解决的？ 政府采取了哪些相应的推动政策和举措？3、 这些经验对于中国能否适用？现阶段我国集合住宅与日本集合住宅的差距？重要阻力有哪些？4、 如何建设面向21世纪的高品质的中国集成住宅？

  全程实录：【彭春芳】：各位领导、各位嘉宾、各位朋友大家下午好！不一样的视野，不一样的收获，欢迎各位来到中国人居人居会客厅。本期活动的主题是“关注集成住宅、关注人居未来”。我们很高兴的邀请到与住宅产业化发展紧密关联的各方代表，特别是是许溶烈、童悦仲两位老领导、专家，在百忙中出席我们的活动，很谢谢！今天来到现场的还有众多关心住宅产业高质量发展的房地产企业、建筑部品企业、设计单位、媒体以及业内资深专家和学者，我代表中国人居人居会客厅再次向大家表示热烈的欢迎，对筹备本次活动给予全力支持和帮助的的万科、雅世、梁开建筑规划设计事务所表示衷心感谢！由于时间关系，在这里不做一一介绍，具体请大家看会议资料。首先有请中国房地产研究会人居环境委员会常务副主任兼秘书长王涌彬代表主办单位发言。

  【王涌彬】：各位领导、各位专家大家下午好！首先给大家拜个晚年，很谢谢大家在过年期间到我们人居会客厅来做客，祝大家虎年吉祥！

  经过一段时间的准备，我们人居人居会客厅“关注集成住宅、关注人居未来”系列活动今天真正开始启动了，我代表本次活动的单位——人居环境委员会向各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎和感谢！很欢迎大家能够踊跃积极参与、支持这个活动。

  回顾我国住宅发展的历史，“住宅产业化”和“集成住宅”并不是一个新鲜话题，但是经历了这些年快速发展以后，大家回过头重新认识到这是一个非常重要的题目，如果没有这个过程，我们很难实现住宅产业化的宏伟目标。这是我们举办这个活动的核心思想。

  经历了这些年的快速发展后，我们看到了中国发展的一个阶段，包括经济的、社会的、文化的等等，到今天这个时候进入到这个阶段，是历史性的机遇。但是有很多有见识的企业，在这个阶段纷纷把集成化、产业化的发展思路作为自己企业重要的发展思路，这是一个历史性的机遇，我们非常乐意推动更多地企业能够进入到这个领域和这个阶段。

  我们这次的系列活动分为四次，今天是第一次。今天的人居会客厅我们邀请了日本的加藤多加年先生给我们介绍日本集成住宅的形成和特色，也希望通过今天的讨论，我们理清楚集成住宅和住宅产业化发展的大思路，进而促进我国的住宅产业化发展；第二次和第三次活动比较有代表性，第二次活动我们选择万科的项目作为我们讨论的基础；第三次的活动选择雅世合金公寓会所，这两个都是集成住宅具有典型的项目，我们会集中讨论；第四次我们谈谈北京市的住宅产业化工作。

  人居人居会客厅是我们人居环境委员会整合我们行业的资源和人居委的优势，全新打造的交流平台，重点讨论行业发展的一些敏感和关键问题，我们希望有更多的政府部门、开发企业、部品生产企业能够和我们学术机构、设计机构参与到这里面来。只有大家共同关注，我们的产业化才有一个美好的前景。

  人居人居会客厅再次热烈欢迎各位的到来，非常感谢相关的部门：包括全经联、万科、雅世、也特别感谢梁开建筑设计事务所为我们提供的便利条件。在此，我祝大家虎年大吉、万事如意！

  【彭春芳】：感谢王总！在春天这样一个充满希望的时刻来探讨集成住宅这个充满希望的话题，确实是很有意义的一件事。接下来，有请日本住宅专家加藤多加年先生，人居委副秘书长、业内资深专家刘东卫先生做主题发言。加藤先生是日本整备公团的资深专家，曾经作为JICA项目的援助专家，多次来到中国，为我国的住宅建设作出了积极的贡献。刘总，大家比较熟悉，他是我国集成住宅的权威专家，这几年出版了很多专著，对中国和日本的情况非常熟悉。让我们以热烈的掌声欢迎他们！

  【加藤多加年、刘东卫】：大家新年好！非常有幸给大家作报告，集成住宅是非常重要的一个问题。二十多年以前我很有幸到中国，与中国建筑设计院一起研究中国住宅。当时小康住宅在中国取得了很大成功，可以说，小康住宅在那个时期是一个新的开始。我认为在当前这个阶段，集成住宅、工业化住宅这个课题将是一个新的起点。

  现在我简单地把日本的一些情况给大家做一个报告，谢谢大家光临今天的会议！

  今天想和大家交流两个部分的内容：第一部分介绍一下日本工业化和产业化的发展历程以及成果；第二部分主要想介绍一下日本集成住宅最主要的一个技术——kSI住宅方面的成就。

  日本的住宅产业化、工业化不是五年、十年很短的时间里发展起来的，而是从战后1945年以后，结合日本住宅建设的需要在较长的时间逐步发展起来。日本住宅产业化和工业化在战后最初期，民间的开发商基本没有做什么工作，这个时期完全由政府主导，比如说政府成立了专门的建设开发机构和银行、制定了相关的住宅法规。当时，日本住宅建设的三大支柱是：“公库住宅、公营住宅、公团住宅”。对低收入的人群提供公营住宅；对中间偏低一些收入的人群提供的是公团住宅；针对有一定收入相当于中间阶层的是公库住宅，可以贷款。这三大支柱完全由政府主导，在法律制定完后，在这个基础上，根据各个不同类型的住宅制定技术标准。

  由于政府主导来建设这些公营住宅和公团住宅，需要很大的建设量，所以要标准化；另一方面要把建设住宅的造价在保证质量的同时降下来，所以初期公团和公营住宅用很公共的产品，在日本叫“部品”。这里面需要特别补充说明一点：由于政府制定了公营住宅和公团住宅技术标准，才有可能使用这些部品。因为要大量建设，使用这些部品才可能保证住宅的品质，所以政府要求民间的住宅保证品质，必须使用性能良好的部品。在这时期联合国的住宅工业化的专家来日本参与、指导。他们提出，如果想大量建设国家公共性和保障性的住房，那么必须要使用工业化的方式来建设。通过这样的建设，住宅产业化的市场也慢慢的形成了。

  大概在五十年代的时候，日本由于要做住宅产业化、工业化，从美国引进了kIS体系，从法国引进了一些工业化的住宅体系，随后自己开发了PC工业化的体系。比如说公团开发了MF工法和体系。在这个重要的时期从荷兰引进开放建筑的体系，在日本非常重要。后期要介绍的KSI住宅都是在这个体系的基础上开发出来的。

  六、七十年代中期的这段时间里，由于住宅的缺量很大，所以工业化的方法来建造住宅是非常重要的。大量研究PC工法是这个阶段很鲜明的一个特征，是以国家为主题来进行住宅产业化和工业化的推动，它不仅是口号而已。公营住宅、公团住宅、公库住宅全部是按法律由国家的开发公司来进行大规模的开发建设。在这个时期，除了开发主体PC工业化，结合住宅的管线、设备在内部，开发整体的部品，比如说整体浴室、厨房，这是非常关键的东西。

  到七十年代初期，由于住宅工业化和部品大量的实施，真正迎来了日本住宅工业化和产业化时代来临。在七十年代以前，政府有法令面对大量建设公共住宅要保证它的质量，去作工业化、产业化部品技术开发。到七十年代以后，也帮助民间的开发商把技术实力提升起来，民间的开发商也都参加进来了，积极探讨如何通过部品的技术来保证住宅的质量。

  在1975年前后，日本的住宅市场发生了非常大的变化。这个变化从哪儿来的呢？1973年日本住宅统计调查，到1973年日本住宅建成的总户数已经超过了日本家庭的户数，这说明了住宅数量的问题已经解决了。从这之后，日本整体的住宅市场和需求发生非常大的变化。为什么说住宅市场发生了非常大的变化呢？由于每户一个住宅，住宅数量已经不成问题了，但住宅里的人不满意了，因为他对住宅有多样化的要求了。

  以1975年为界，在这之前用大量工业化的方法，通过标准设计来建设大量的住宅，在后面这一段时期，市场上已经不接受这种了。比如说按标准设计来建造住宅，由于没有市场，全国性的标准设计的图基本上废除。在这个时期还有两个很重要的特征：第一，日本的民间开发商研究开发的实力大大增强，他们在探讨研究开发出一些新的工业化的办法，来建设有能够满足多方面需求、达到更高标准的住宅；第二，由于在七十年代初期发生了全世界的石油危机，住宅的建安费用提高了很多，所以这个时期从全国来讲，为了降低住宅的建安费用并不要求全PC，而是根据住宅的地点和其它的不同进行处理。可以全部用PC来开发，也可以用PC结合现场的一部分来作业完成。这时候技术开发和建设方式更加多样化。在这个时期，住宅的产业化、工业化还有一个非常有影响的就是1974年以后实行了BL部品制度，是工业化和产业化的制度。把全国优秀的部品按产业化、工业化的方式来考量，不仅应用在政府开发的公营住宅、公库住宅，而且在民间项目也都可以大量使用。

  日本由于实行了BL制度，对建设大量优秀住宅保证品质提供了强有力的支撑。民间部品开发商，在这里面花了极大精力开发不同的部品。恰恰这个时期，也是日本住宅在七十年代初期已经满足数量的阶段，已经追求品质的阶段，它和BL制度时期很好地结合起来。

  这个时期还有两个很显著的特征：第一，1970年日本在全国统计，60岁以上的老人超过了7%，全社会都意识到了日本社会进入了老龄化的时期。从住宅建设、住宅技术开发、住宅部品如何与老龄社会相呼应，成为大家思考的问题。经过七十年代的发展，到八十年代初期，日本全社会的住宅建设真正迎来从“数量”到“品质”转换的时期，政府、开发商、全社会都在这样做；第二，经过七十年代初期第一次石油危机的发生，到八十年代中后期世界范围的第二次石油危机发生之后，日本1978年在全国颁布了《节能法》，保护资源、保护自然环境等等。所以住宅界的研究开发者意识到，真正应该考虑的并不是仅仅大量在建设，而是如何能把这个东西建得更好，能进一步节省资源，这成了住宅开发很重要的主题。

  刚才讲到1970年日本全国进入老龄化社会以后，大概在13年以后，日本在全国范围进入了老年住宅各个方面的研究和实践时期，这个时期全社会老龄化大概到了11%左右。在这个时期，对于日本的住宅技术和产业化、工业化住宅开发导向，政府从政策制定到标准，基本上有三块东西：第一，住宅从初期的解决住宅数量时期到八十年代建设高质量高水准住宅，每个家庭的生活方式不一样，特别注重从满足住户不同的生活方式来考虑研究住宅开发，制定政策；另一方面社会老龄化，除了政府主导，除了大量的法规标准来指导住宅建设，另一方面以节能为起点，更加注重保护地球和环境，以政府主导，也出了很多政策和法规，在住宅建设当中，工业化、产业化方面来实施。第二，超高层的技术开发和研究。集成住宅最突出的代表是市中心超高层的公寓，工业化的水平最高。从部品这方面来看，对于部品更新的技术研发、开发，更加侧重保护环境，节约能源和资源。

  刚才讲了工业化和产业化，经过二、三十年的发展，2000年以后全日本实现了KSI真正大面积的推广和应用。在2000年中期，日本的政府和全国建设的目标总的趋势，建设一种长期优良的住宅。我补充一句，大概在十几年前日本开发“百年住宅”，从可持续住宅的角度来做的发展方向，发展到今天，总体可以把它涵盖为可持续的住宅。

  【开 彦】：工团住宅是国家出钱，市场化运作的方法。【加藤多加年、刘东卫】：由KJ部品到BL部品。下面以KSI为主题给大家做一个介绍。其实KSI住宅最主要的思考方式是：建住宅由不同的部品和材料建成的，构成这些住宅的部品和材料，它的使用年限完全不同。（PPT演示）第一个时间比较短，类似地毯这些材料，几年时间就需要更换了，再比如说洗池这些。最耐久的这个是混凝土，可以维持六、七十年。这些部品和材料需要更换，根据家庭的生命周期时间，需要一个变化。另外一个重点：考虑到地球的资源和环境来说，应该让住宅的使用年限能够更加长久。看这张图，KSI有三点最重要：第一在使用时间短的这些的部品和材料，就考虑它能变化，很方便的更换；耐久年限更长的，把这两个部分充分分开。在里面这部分，内装体可以随着它的家庭生活，使用寿命，把这两个分离开。还有一点把公共的管线，从产权、设计，各个方面，从内装这一部分很清晰的分离开。（PPT演示）【开 彦】：我再补充一下，KSI这三个字母：K是公团的技术、S是结构支撑体、I是内装（部品体系）。下面那个图是结构体系，上面那个图是内装的部分。

  彦【加藤多加年】：S简单用中文来说，是结构体；I是内装体，把这两个东西完全分开来，因为里面的东西能很方便的更换。这张图能看见，是内装体的这部分，几乎可以完全从工厂来加工，到现场拼装，品质、性能特别好的优良部品来组装。

  这张是地板的实例。这个是楼板，地板是内装系统的一个组成部分，完全把它分离了。我们国家不管是什么管线，什么设备，因为主题的耐久年限不一样，就都埋到管线里面。

  日本住宅和中国住宅最大的不同是：日本在设计和施工住宅的时候，特别注重以后的维护。

  对设计来讲，有四方面的要点：第一，尽可能做成一百年以上，耐久性的结构体；第二，尽可能在里面无梁；第三，把公共管线移到户外去；第四，把电线、配线和结构体分开。

  【开 彦】：有什么问题大家可以先提一下。万科李总你有什么问题？【李建树】：我们去日本看了KSI体系，日本的层高现在是3米、3.2米、3.5米，装修KSI占用的净空需要多大的空间，它的楼盘多厚？也就是说，从建筑角度来说，做KSI要吃掉多厚一层建筑的层高？【加藤多加年】：日本公团做的这个，KSI里面不同的做法，一般看到真正叫KSI实际上它很薄，有造价、有成本，实际上还有一种做法，相当于在局部降板，那个地方降的比较多，在其它地方比较少。【刘东卫】：我补充一点，最近做中日技术集成的项目，这四年每年大概去两趟，全的都是工地，等于把公营住宅、公团住宅，我自己认为不同的类型都看遍了，实际上KSI也好，SI也好，是日本全国普及的住宅体系。由于它的经济适用房、廉租房受造价影响厉害，采取不同的公团，但基本的道理和原理没变。所以我自己的看法，日本SI住宅体系来讲是普及性的，公团在市中心的范围做。层高有好多种，公团做的叫SI，大概250-300。【开 彦】：日本的层高问题跟中国的层高问题概念上不太一样，要求也不一样。中国对层高的问题很敏感，因为这个跟基地和价格都有关系，所以中国的层高问题阻碍我们技术进步提高发展的一个障碍。这是具体问题，我们先不讨论这个。下次我们去万科和雅世现场看，再讨论具体的问题。现在有很多种提法，工业化住宅、刚才讲的PC住宅（装备化住宅），现在讲集成住宅，这个概念究竟哪个比较合适？过去都叫装备化，预制混凝土这个方法来做。从提法上，哪种提法更合适，名字很多，究竟怎么叫比较合适，请大家一起讨论一下；第二，归结到KSI体系，KSI体系是什么概念？它的技术要点，除了刚才提出的四个要点以外还有那些东西是必备的技术，它的整体概念是什么？第三，大家讨论一下内装（部品）的问题，为什么说部品重要呢，部品的产业链怎么形成，怎么去管理，最后怎么形成为产业化服务，为集成服务，这也是非常关键的。如果没有部品的标准化、模数化问题，我想很难做集成住宅的概念。首先请童主任结合中国的情况来谈一下！

  【童悦仲】：集成住宅万科，浙江合肥都在做。深圳作为试点城市，算是基地，部里面挂的牌子。为什么要搞集成住宅呢？我觉得最主要的是提高劳动生产率，提高工厂化程度。现在我们国家出现用工荒。今天我看网上的报道，很普通的农民工4000块钱广东招不到。一方面大学生就业很困难；另一方面农民工不愿意出来了。这跟我们这些年经济的加快速度进行发展有关，很多财富是农民工创造的，但是整个社会对他们很不公平，现在等于是惩罚我们。前些年澳大利亚有一个代表到部里来访问，当时他们说你们讲住宅产业化，为什么在你们眼里澳大利亚已经实现了住宅产业化，但是澳大利亚的住宅化是被逼出来的，因为澳大利亚建筑工会是最厉害的工会，惹不起。澳大利亚建筑工人的工资是普遍工人的3倍。他说我认为用中国的方式来建设住宅是无法生存的。他们开玩笑说：你们讲一国两制，他说我们跟新西兰是两国一制，他说我们做的调查，如果把工厂搬到中国来，再采购中国的原料，然后在中国制造部件，运到澳大利亚，这样加上运税和关税，最后的成本比在澳大利亚生产还会便宜。其实我去日本，日本工厂也在考虑，中国有很多大学生无法就业，他说把研发中心、工厂搬到中国，离日本很近的工业发达城市，搬过来以后运回到日本。我们国家计划经济的时候，后期，我们也搞了建筑工业化。当时建筑工业化“三化一改”，四个体系：装配型发展、框架新版、大型模板、现浇钢管。计划经济的时候，现浇比预制便宜。不能说现浇就不是产业化，现浇混凝土搅拌现在也都在推广。七十年代美国在那么做，北京市建工局带着北京市各公司的人到美国考察回来做报告，说美国的商品混凝土很好，我们国家也推广，推广以后不行，因为成本太高，所以后来纷纷下马了。现在随着社会进步，技术发展，生产力水平提高，现在我们也普遍采用了。我们讨论这个问题，1999年部里面发的文件，部里起草文件，经过其它七个部会签以后，经过国务院办公厅转发的[1999]72号文件：国务院办公厅转发建设部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，实际上集成住宅、产业化、工厂化的目的主要是：提高生产力、保证质量、节约能源、降低成本、缩短工期、减轻劳动强度，这些目的通过集成住宅都可以达到。我一直在考虑，过去我也写过一些东西，他们把主体跟设备、跟管线、跟装修都分开了，维修的方便性我们过去考虑太少。管线越来越多，不是埋在墙里面，就是埋在楼板里面。以后买套房子你的管线在什么地方，有这样，我们全国凤毛麟角，这套房子管线在什么地方有一张图，将来坏了以后怎么修都不知道，日本的做法很值得我们考虑。因为主体结构寿命，规范规定主体设计使用寿命50年，跟欧盟是一样的，但是欧盟普遍是100年以上，有的是几百年，可以看到欧盟的住宅几百年以前的还在用，我有十七世纪的照片。我在英国看到一栋房子，他们说是十三世纪盖的房子，现在还在用。欧洲人很尊重历史，他们经过了若干次的改造，窗户换过很多次了，甚至楼板都改造了，现在外墙、屋顶都没有变，里面的楼板都换成钢筋户了，但外面都没有变。我们现在讲低碳经济、低碳建筑，节约能源，实际上我们延长住宅的使用寿命是最大的一种低碳经济的生活方式。50年是这样规定的，主体结构在50年当中没有大的地震灾害，不经过检修可以正常使用，而不是50年就要拆了。我觉得现在很需要这些管线，过去横穿，现在全部埋在里面是一个很大的问题。我到欧洲去看，欧洲很多新盖的房子，他们的自来水管、暖气管特别细，他们都是很漂亮的铜管注入，外界跟手指头一样粗细，但是水压特别足，流量不小，我看了很多新盖的房子都是明管。我觉得除了集成住宅之外他们这种做法，之后的更换、维修提到议程上来了。【开 彦】：刚才童主任讲的非常有必要来做。我们现在面临着市场问题。为什么现在很多开发商都在考虑这些问题，现在面临什么局面呢？这个问题非常值得我们讨论。万科最近说了一句话：中国房地产企业都只专心于政策、专心于商业化，从未着眼于产业化，更谈不上节能化、环保化。万科作为行业的龙头，必须率先进行思考和实践，这是我们义不容辞的责任。目前这种粗放的生产发展模式，已经证明是不可持续的。如果中国房地产业不进行产业化、节能化、环保化，整个产业都有可能在全球产业链当中面临被淘汰的结局。他们非常坚定不移地要做这件事情。今天万科的李总理在这儿，你先从万科的角度谈谈你的认识和看法。

  【李建树】：之前有幸把加藤多加年和刘总请到“假日风情”B3/B4现场作过参观，当时对KSI体系作过一些探讨。我们之前做B3/B4产业化住宅楼之前，我们做了一个两层的实验楼，实现楼管线要跟结构完全分离开，包括架空地板，包括双面墙。从我的角度认为，KSI是住宅发展的必然趋势。目前这个阶段，国民的生产水平、客户的接受程度，以及政策，刚才我提到比较敏感的问题，现在北京高容积率的房子比较普遍，容积率限定死了后，实际上增加的层高直接影响建筑面积的问题。现在不简简单单是大家在讲的，怎么样低碳、怎么样节能，实际上我们在运行过程中遇到很大的困难，很多冲突，包括规范，现在住宅产业化规范跟控规是什么关系，包括行业标准之间的关系，还有最基础的研究，包括数据的积累，有很多空缺。我之前去日本看过一些，他们经过多年的积累，有很严谨的一套专门做部品的实验。这些东西在我们中国属于空白。【开 彦】：万科做这件事情最大的困难在哪里？【李经理】：以我们实际来讲，我们现在要做一个三万五千平米的住宅楼，前两天通过专家论证会，现在每做一步都要经过专家论证会。现在设计规范、施工规范、验收规范现在都是没有的，所以只能。另外我们需要产业联盟，需要总包、监理、物流运输等等，大家都达到一定水平时候，形成一个产业链，这时候顺势而为能够推广下去。【开 彦】：下面请徐怡芳讲一下，徐怡芳是北京建筑工程学院建筑系的教授。徐怡芳：政策对接的关键问题——住宅产业化运营权属在谁？

  【徐怡芳】：我一直都困惑于集成住宅的研究，尤其是大城市的核心区的研究，而中国住宅的开发和发展，这方面的研究又是一个必须需要结果的阶段，我们需要拿出一个现成的结果去应用的方式，研究非常滞后。我看了这个很感动，感动不是他讲的这些内容，而是想起自己小时候，跟父辈在前三门住宅工地上度过的那个暑假。那时候我很小，不太懂建筑，但是当时看到所有的东西都是大板的。我那时候带着好奇心看了很多地方，当时有盒子集装在一起的。我觉得那个暑假奠定了我特别愿意致力于住宅研究，学了建筑。当时看万科做工业化的时候特别感动。看完了做的内容以后，觉得有一些遗憾，走了一段回头路。实际上我们的父辈已经做的非常好了。我做万科周刊建筑视野的版主的时候专门发了一篇帖子：“你们为什么不去看我们父辈七十年代所做的大板住宅”。前一段从前门大街过，觉得前门大街很多大板住宅都拆了，盖到现在还不如过去更有建筑智慧的一些房子。我让我的研究生去搜集资料，留下的资料支离破碎。我们作为年轻一代的建筑师没有接好这个接力棒！我刚才听完以后有一个困惑，讲的过程中比较偏建筑技术，建筑技术我们去研究它还是能够理出一定的条理，但是目前就中国的现状而言，1998年的时候突然而起，我们不去评论它的对错，我们现在应该怎么去做？现在不管我们用什么样的体系去学习，都牵扯一个特别重要的问题——运营的权属。到底归谁来开发，比如说政府和开发商彼此之间对于这个开发权利到底是多大。最近政策不断出台，都在这个矛盾中不断摇摆。整个经济受益的关联连带是什么，我们的权属归谁？这一切是乱的。当然作为建筑师肯定是要研究技术，但我们必须有政策上的对接，这是我特别糊涂的。【开 彦】：晓明谈一下，我们那时候轰轰烈烈做了那么多事情，为什么突然停掉了？现在要拿起来，现在拿起来跟过去走的路是否是一条路？应该怎么走？你做了很多研究，你给我们解答一下。李晓明：建筑工业化不等同于结构预制化 部品的模数协调应引起关注

  今天开总提出的几个问题非常严肃，非常重大。中国的建筑产业化之路到底怎么做，中国的部品产业链如何形成？这是摆在我们面前很重要的一个问题。先说说过去的大板为什么失败？我们始终在考虑这个问题。当时的大板借鉴了苏联和东欧的经验，八十年代初的时候，基本上能够占到10%以上的份额，最后走上了穷途末路。我们也在总结，当时的大板为什么会走向这样的穷途末路。构建出一个产品需要二次的收费，在管理上有很多问题需要总结。我们是技术人员，我们更多的是从技术上总结它怎么失败。我是搞结构的，我认为那代的大板失败的主要原因并不在于结构，当时超规范盖到18层，规范当时只准盖到12层，到现在二十年之久，北京经历过大风和地震都没有问题，所以它的问题并不在于结构，主要问题在于它的物理性能。大板楼盖起来来以后，老百姓反映漏水、结露、不保温等等，老百姓不愿意住，这是市场给予的反馈。一层楼到春天的时候结露，渗水问题非常严重。当时用的保温材料是夹心混凝土，当时的夹心混凝土质量没有那么好，吸水率非常高，室外比较薄，可以看出里面的大板一块一块。从技术上分析原因，建筑物理性能没有处理好。现在二十年之久，我们翻阅国外的资料，从国外的资料反映，美国、日本、新西兰、香港、台湾，二十年我们大滑坡走向零的过程当中，他们是大发展的过程，我们跟他们形成非常大的剪刀差。包括美国、台湾、新加坡、香港，在这二十年当中，政府保障性住房大力建造的阶段，他们的建筑工业化走了大幅度上升的阶段。刚才万科的李总说到，没有规范做依据，我们现在在编这个规范，二十年没有积累数据，所以规范没法编。现在中国的经济发展到现在的阶段，按照我们的统计数据，人均GDP达到1万美元的时候进入工业化，就可以提上议事日程。按照统计数据，北京2009年GDP确实达到1万美元了。现在从几个方面感觉到这个事情非推动不可：一个是刚才童主任说到民工的问题；另外质量，现在从“量”向“质”的方向发展。万科B3/B4一开盘当天就卖没了，现在大家都承认万科是好品牌的开发商，大家都把质量问题提到议事日程上来了。这样的问题要解决，从我个人看只有走产业化道路。像深圳、安徽、江苏、上海都编有自己的地方标准，而且现在也正在准备做地方标准，有地方标准说明事情发展到一定的阶段才有标准出来。大家都看清了这条路，但是这条路究竟怎么走，包括我们也还都在迷茫之中，还没有非常认清这条路到底怎么走。我个人陪伴万科工作，去年北京市委托我们做模数协调方面的研究课题，我感觉到一个非常大的问题，大家都把建筑工业化等同于构件的预制化，把钢筋混凝土结构做成预制构件就是建筑工业化了，我个人不这样认为。刚才刘总也提到日本的产业化非常大的一个部分是部品的工业化，而我们恰恰忽略了这方面的东西。根据我们对北京市住宅模数协调调查来看，我们模数协调部品的工业化远远滞后于结构预制化的重视程度。从我个人的体会来说，目前在中国对部品的模数协调和工业化的重视，大家应该呼吁更多一些，但是这个东西是跨行业、跨部门的东西，需要有人来牵头，能够把各行各业的力量组织起来。我们人居委想在这方面促进，我们代替不了政府，但是我们促进一下还是可以，把这个概念做一下。刚才体总提出非常好的概念，住宅集成化的首要问题不是结构的集成化，首要的是部品问题，这是我们现在的要害。今天还有几位从企业、工厂来的，容老师是产业部品协会中心的，对集成化的概念有好几年的想法，也想做这个事情，但现在影响力不是太大，过去的环境不够。刚才李总提的非常好，首先是部品问题，而不是结构技术问题。

  采明勇【采明勇】：我们这边有很多集成建筑出口，本身集成建筑原创于欧美，返销到欧美。比如说英国，英国一个工人1小时4英镑的工资，他的建造速度很慢，整个建设成本人工占一半多。所以他到中国选购集成住宅运过去，再由指导技术工人搭建起来后比当地的便宜1/3。还有一个最大的问题是部品的标准化，部品的标准化问题太大了，很好的建筑到那儿去以后，在国内采购以后运过去尺寸有问题，对不上号，如果在国内配好了以后，采购出来不完全按照这种标准去生产，所以我们现在考虑过程监控。【开 彦】：下面请马总介绍一下，你研究好多年关于内装体系。【马韵玉】：原来的建设部在张清兰（音）的领导下，许总也知道，我们汇报的时候，在审查的时候，专家组的人，那不是我的事儿，我只是操盘手而已。因为立这个课题是张清兰亲自要立的，我们得到了张清兰的指挥，建了中国的SI住宅的实验楼，根据中国的实际情况，从那里面知道了一些。如果说中国的体制不变，在张清兰的领导下，SI在中国是会推广的，因为它不止在中国建了，在西北也建了，在华东也建了，而且反映很好。我个人看法，为什么说体制变了就变了呢？因为那时候是计划经济的末尾，向产业化发展，作为政府、作为主导开始研究这个，因为他是建设部设计局局长，这个做完了以后请建设部的专家委员会来评议过。后来为什么不这么做了呢？因为住宅局和设计局现在改成房地产业司了，开发商起主导作用。SI住宅大家不要把I变成内装，I包括了维护结构。在做的过程里也是张清兰亲自引进了加拿大的SP隔墙系统。这个隔墙系统跟我们现在的隔墙完全两个概念，我们现在管它叫系统，或者目前说的部品化的东西。他把分割室内空间的隔墙所能起到的功能作用全都包容在里面。比如说壁柜，比如说它跟地板的关系有一个代掉板。它的功能很全，而且都是标准化的，而且它的质量很好，那时候有很多市长来看，看完后觉得别人做得就是好。它那个管线的走法给我们推荐了一个体系，它不完全是架空的，它是一个垫层，在这个垫层上面每10公分有一个凹槽，下面是每30公分有一个凹槽，所有的管线走在凹槽里面，要做到楼上的卫生间在这儿，楼下的卫生间可以在这儿，不是在同一个位置。他们那时候把所有的共用管线，因为他们的指导思想，只要关上房门，家里的东西都是我的，不能把共用的东西放到他家里。把所有共用的管线放到户外是由物业管理公司来管理，这个房子居住的方便性、舒适性和个性需求，而且还要好维护。维护在发达国家力全考虑了，我们现在严格来讲，房子越卖越贵，没有一个合格的。不合格在哪儿呢？不合格在《物权法》。【开 彦】：林琳是建筑院的总设计师，请她给我们介绍一下。

  【林 琳】：说到编这个标准实际上挺惭愧的，模数协调标准是因为很长时间了，需要修编了，标准院这两年从设计这方面，生产的势头非常好，大家都在做设计，没有人愿意编这本谁都不知道的标准，所以就扔到我们这儿来了。我对这方面的研究之前是一片空白，刚接到这块任务以后才看这方面的资料。

  在座的大部分都是跟住宅有关的专家，惭愧的是我很少做住宅，我从毕业二十多年来一直都是做公共建筑，做商业、做写字楼。有幸的是这几年跟日本合作做一些商业开发的项目，我体会到日本在这方面研究很多。

  举一个例子，当时我们在烟台有一个购物中心，当时我们的设计甲方考虑要省钱，我们就用最省钱的方式，我们这个建筑是300多米长，100多米宽的商业建筑，当时设计的外墙用砌体，那里的东西因为种种原因最后根本赶不上，我们跟日方提出，我们能否采用外围护结构，用NRC板大型的连装饰面，带围护结构，这样造价会增加一些，但他觉得工期能赶上，他们很容易就接受了。为什么？因为NRC板最早是从日本传过来的，在南京有这个工厂，当时这个事情很快达到一致了，最后这个工期如期完成。我体会到模数设计在建筑设计体系非常重要的部分。刚才听了几位专家的意见，大家都在强调内部部品的工业化，我觉得也不能光说这一部分，其实是整个体系的工业化。

  【姜 炜】：现在我们住宅生产方式比较粗糙，都是民工来做的，现场手工的成份比较高，大家提到标准化，图纸就算标准化了但是生产出来的东西还是非标的，偏差很大。如果我们的工人都是受过专业训练的工人，现浇可以实现产业化的主要要求，但现在工人本身受过的训练很低。为什么大家说我们要用装配化才能解决，就是因为现浇都是农民工在做，解决不了这个问题，只能想着用装配化解决。现在房地产行业的产业包括工人、结构、标准、部品，每一个环节我觉得都有问题。作为开发商来说，谁来从产品差别上来做这些限制。刚才听了加藤先生让我印象的时候，当七十年代日本住宅套数比家庭人口还要多的时候，原来工业化大规模标准图纸生产的阶段结束了。恰恰中国就处在此阶段，我们的产品本身要满足多样性、要满足个性化，还要有产量，还要有数量，这个矛盾就很多。像万科做的东西绝对不是满足所谓的廉租房、经济适用房的产业需求。做集成住宅、做产业工业化要解决什么问题？可维护性，这个肯定是需要的。把公共的管线放到每家每户的室外，可维护性肯定会好很多，像架空地板，这些都能解决，确实能解决可维护性二次装修的问题，是不是现在最急迫的，我们现在大量的矛盾在于经济适用房、廉租房的质量，那简单的装配就可以了。但是高层次的东西可以，经济适用房就不需要个性化，个性化一定是好的产品才需要更多的个性化。日本的住宅有多少个性化的空间，也不多，我看到比较少，大家大量的住宅个性化并不是很多。作为开发商来说，我觉得成本是关键因素。

  【开 彦】：姜秘书长代表了房地产企业普遍的思想和行为准则。他认为标准化、模数化、产业化的东西究竟是否合适商品住宅的需求。刚才误解了，刚才加藤的说法到了1975年的时候，住房的数量已经够了，往下走这样的一个东西过时了，不要了。恰恰相反，1975年以后，过去大量建设的东西不要了，进入到更加先进、更加完善的工业化时期。这种情况要求讲究品质、性能、高舒适度、效率、节能。

  【黄瑛】：现在有四十多家开发商在我们协会里面，我们的刊物全国有100多家，开发商、董事长、总经理都可以收到，我觉得大家的想法都非常好，如果仅仅停留在讨论阶段的话很遗憾，我特别愿意把好的信息传达出去。

  【许溶烈】：今天的会议非常好，这个人居会客厅我是第一次来。产业化和工业化，我的想法是我们离不开产业化，住宅产业化不仅仅包括技术，怎么生产等等问题，工业化是硬性的问题，我们还有软性的问题，软性的问题我们没有很好的考虑。刘东卫先生我经常看到你的大作，有些文章很好。我觉得我们中国的住宅产业化当中，需要借鉴日本的很多。我的想法：第一，集成住宅应该叫产业化。有机的结合应该叫做整合。我们的产业化应该是低中收入的人群，我们一定要围绕这个东西来研究，中低收入一定要有行政来干预。我觉得我们大家来探讨这样的一个问题，一定要政府干预。这件事情一定要始终不渝的搞，而且一届政府搞不了，要持之以恒地来搞，理念一定要清晰。我很早就在提，我觉得中国的情况，住宅的产业很大，开始的时候简单一点可以，现状怎么搞，问题在哪里、成就在哪里，这样有一些政策哪些不好老百姓可以反映。

  【开 彦】：我补充一句，我们想在这个基础上搞一个俱乐部，或者联盟。第一步产品很重要，我们把产品、部品搞技术的先联合起来，搞个联盟，搞个俱乐部。

  荣：产业化要求将成北京土地招投标硬性规定与现有技术规范的协调是最大矛盾

  【荣】：大家好，我是北京市主建委荣。我首先补充一下李总回答开总关于北京市大板楼为什么消亡的问题。

  七、八十年代那时候是计划经济体制，像北京当时说要发展大外环，从不同的研究院、设计院、建筑公司，不同的单位抽调人员组成的一个专业住宅集团，住宅集团下面有专业的构建团，在当时来说构建团的组群很好，整个大板的量全国大概是三千万平米，北京占到一千万平米。到了九十年代，特别是房改之后，已经走入市场经济的时候，因为计划经济追求生产总值而不是利润，市场经济之后公司开始追求利润。后来有一个跟这有关系的，每栋户型是50平米或者60平米，很标准，但是房改之后大家追求个性、多样性，这样造成了模板，户型多了，面积适当大了，模板重复使用率也低了。再就是结点处理难度也大了，这样造成成本增加，成本一增加然后又步入市场经济，这样企业很多就不干这个了，这是一个原因；再一个原因也是改革之后，大量的农民工进城，农民工进城之后现浇成本低了很多，工业化的成本涨，还有现浇的技术也发展了。应该说多种因素影响，再加上刚才说的物理性能，防水材料的寿命出现很多问题，所以一年之间消失了。

  刚才大家都提到政府的事儿，推进住宅产业化说大一点是节能减排、国家政策、社会效益特别显著，但是就目前来说，产业链没形成，技术不成熟，这样单个的企业很难推动，所以刚才开总说万科一路很辛苦，确实是这样。我们北京市在建设部也借鉴了其它省市的经验，也准备制定一些政策措施。也就这几天出台一部《推进住宅产业化发展的指导意见》，从宏观上释放一个信号。

  这里面也有一些具体的东西，政策这一块，我们准备在土地招投标的时候加入要求实施产业化的要求；另一方面在保障性住房，像经济适用房、廉租房比较好施行标准化、产业化的房子里，我们考虑政府投资，在成本里面增加200-300块钱/平米，在定价的时候把这个成本打入进去，这样不使开发建筑设计企业吃亏。除了激励政策之外，组织一些技术探讨研究，科技攻关形成一些共识，整合行业资源。刚才万科也提到组建住宅产业联盟、技术联盟，整合社会的力量，形成比较完整的产业链，但这需要一个过程。

  实际上在推进的过程中我们也遇到一些困难，推进不是想象的那么简单。日本很成熟，我们去参观，里面都是用预制的，但是在中国会遇到很多技术方面的问题。我们今天上午还在讨论，像结构体系方面，剪力墙，万科在不一样的地区用的剪力墙用的不同的框架结构体系，在北京用的也是剪力墙体系。就预制这个方面来说，框架结构更适合一点，剪力墙操作的难度会大一些。中国的设计规范像框架结构现在新调整的是不能超过40米，现在北京都是高容积率，就算保障性住房也盖到二十几层，实际上这有一个很大的矛盾，能不能突破现有的技术标准和规范，这不单单是我们北京市能做的事情，也需要技术上的突破。一个是设计、再有是消费的人、老百姓的接受程度、还有技术功能的配合，这些关系都很大。

  【开 彦】：今天主要是把住宅产业化的问题讨论一下，通过加藤先生和刘总的介绍后，我们大概了解了日本的住宅产业化是怎么做的。下期的人居会客厅我们去参观考察北京市住宅产业化试点工程——万科中粮—假日风景B3/B4楼，我们再接着讨论。今天的会议到此结束，谢谢大家的参与！文字编辑：罗曙辉