各位老铁，我是凉白开，最近有一件事情非常困扰我，主要是买房的问题，没办法，家里人口多有住房需求，买市区看上的买不起，买的起的看不上，买郊区的话买二手还是买新房呢。经过深入的思考，我有一些想法和大家伙儿一起来分享，欢迎各位留言，评论，和我一起探讨。

　　首先说买房啊。我这坐标是北京，北京各区的房价都不一样，我住在回龙观，算是北京郊区比较靠近市区的地方，号称码农聚集地。这边没有电梯的楼均价在4万多/平，一些次新的小区价格在6-7万，而新房比如珺和府，政府指导价格在6.2万/平左右。所以买个120-140平米的房子，大约价格在740-900万之间。

　　说起房子，我觉得首先明确房子是有居住属性和金融属性。房子给人住能轻松实现居住价值，而房子的金融属性需要有人接盘，通过交易变成钱，才能有其金融价值。否则这就是钢筋水泥的消费品。所以总而言之，必须有人才能使房子有其使用价值。2022年一定是要载入史册的一年，除了疫情外，今年我国人口一定会迎来负增长。

　　结合近几年人口普查的数据，国家统计局发布2021年国民经济与社会持续健康发展统计公报。年末全国人口14亿1260万人，比上年末增加48万人，其中城镇非流动人口9亿1425万人。

　　根据年鉴，2020年相比2019年，全国人口净增204万人，而2019年比2018年增量为467万，2018年比2017年增量为530万人。结合今年疫情带来的影响，出生人口肯定下降，死亡人口会上升，大胆预测今年人口增长为负300-400万人，2022年大家生活和工作都受到特别大的影响，因此2023年的生育率也不会有太大变化，也就是说到了2023年底人口减少达到负800万人。考虑人口问题也要结合时间节点看，首先目前50年的人已经到了72岁了，60年的人达到了62岁以上，50-60年代的人到现在活下来的都有房子。因此是否能推断到2023年底，800万消失的人口要除了2，在考虑有的人又多套的情况，我们的祖国会空出来500万套房子。而且这些房子应该都处在老城区也是城市比较核心的地方。我们说商品的价值受供求关系的影响，因此从供给上看，虽然老城区没有地方盖新房了，但随着50年代，60年代人的离世，供给会慢慢的多。从需求看，1982年计划生育确定为基本国策并写入宪法。所以80后相较70后人少很多，再加上都已经在奔4的路上了，该有房的应该都有房了，没有房的估计已经放弃抵抗了，躺平了。需求端就看90后们了。

　　我们再聊聊房子的寿命，有的人跟我说70-80年代那会的房子都是真材实料，不像现在房子都不好好盖。我只想说任何东西都有使用寿命，70-80年代的房子普遍是砖混结构，结合国家的房屋使用寿命看，砖混是50年，钢混是70年。因此90年建造的房子已经32岁了，距离50岁寿命已过中年。而北京有的房子建成在80年的线岁高龄了。北京市政府推进的老小区改造工程其实也能印证这点，即不管房子之前质量如何，到了30年往后的时间，安全，居住舒适性等等方面都有隐患。不服我再举个例子，老房子以前下水道都是铸铁的，新房子用的PVC的，铸铁这管子过个30年腐蚀的也差不多了。因此我们可以得出一个结论，即各大城市老城区的房子供给会慢慢的变多，房子质量会越来越差，所谓二手房看地段这个结论会慢慢随着时间推移发生变化。也就是说只要老城区的房子不是拆了重新盖，那房价不应该像现在这么坚挺。谁也不会买个安全性，比如不太抗震，舒适性，比如下水道老是堵，房子异响不太隔声的房子住得美美的吧。现在买老房子的人，都是奔着老城区的学校啊，医院等等去的，买个小的房子然后租出去，用完了等着后面的接盘侠来接盘。那么就看现在00后，10后，20后们愿不愿意接盘了。我猜后续老破小也能凑合住，大概率没人接盘转为出租，变成类似大杂院般的存在。

　　再说新房，以北京为例，你们可以关注土地拍卖，新房子的位置都在4，5环外，请大家除了注意位置外，还请注意一下这个词汇，高标准商品房建设方案。我在网上查了一下北京市的高标准商品房建设方案。这标准分为2个部分，内容很多，我现在来划重点，我个人看重的是绿色建筑 二星和三星。

　　绿色建筑标准最受关注的应该是温度，噪声，密闭性，污染几个维度具体指标如下，举例如下：

　　昌平北七家平西府B-02地块、顺义新城第19街区地块、顺义区薛大人庄地块鼓励建设全龄友好社区，并从配套设施、室内空间、交通流线设计、公共空间、智慧应用与安全保障、服务等方面提出以适老性为主的建设要求。

　　再从房子的保值增值角度看问题，大家必须要深刻认识到，坚持房主不炒，政府对房价进行了干预和控制，至少北京看效果很好。大家注意北京的土地拍卖，都是政府搭台，国企唱戏。由于疫情，大家生活和工作都受影响，特别是影响了大家的预期。因此最近2022年的土地拍卖溢价不高，且供应比以前多了不少。比如昌平的珺和府地块，后面还有2个地块等待拍卖，要是价格品质没有竞争力，那绝对会被后面的地块按在地上摩擦。现在珺和府就可以摩擦昌平2傻之一的北清云际。再举个例子，从价格看目前回龙观及附近的珺和府，平西府橡树湾也就是6万的样子，从供应看珺和府1000多套，平西府橡树湾1000多套，珺和府北边的2块地再来个2000多套，再加上紫金书院1100多套，整个昌平回龙观这些地块的房子供应量接近6000多套，这么大的供应量会形成一个相对来说比较稳定的价格的范围。相比周边二手房，比如公园悦府，领秀慧谷，卖7万多一平的房子，会形成比较大的冲击。我觉得得有充足的理由才买悦府和慧谷，否则只能说脑残才买。有房的，1平米省下来1万，100平省100万，等待3年就能轻松实现，不香么？没房的，更简单了，就现在的LPR利率，买到即赚到啊，杠杆用到最大。虽然损失了房租，但是100万的差价在北京租房3年足够了吧？

　　我再举个例子大家一起琢磨一下是不是这一个道理。房市如果按照股市来比喻，现在政府组织一些新房入市，就好比一些新股入市。这些新股质量大部分还行。一堆国企就如同券商一样在一级市场询价，并根据各企业经验给出新股也就是新房的报价。然后这个新股就准备进入了证券交易市场，开发商第一次开盘都是摇号了，摇在前面的买的好位置，摇后面的假如没有号的就放弃了。这就好比我们这些韭菜打新股，中了新股比较开心虽然有较低被套住的风险，但是大概率会不赔本还能赚。然后呢等房子建好拿到房本我们就能进入证券交易市场交易了。大家记住再前2年存在一种叫限竞房的东西，这些房子是有锁定周期的，这些就像我们再股市里看到的一些股票是限售股一样。而股票的价格是由证券交易市场锚定的，对比来说已有的房子的价格取决于我们这些韭菜的接受程度。等到那些限售房到了年头能入市，二手房的供应量还会增加，此时看新房因为品质更好价格会保持稳定。

　　今天跟大家聊了这么多，经过我的深思熟虑，如果大家真要有改善居住的要求，还是果断上上车买房吧。